生效裁判法院：江苏省高级人民法院

所涉行业：房地产、建设工程

关键词：民事诉讼；商品房预售合同纠纷；确认单；商品房买卖合同；建设工程

一、案例概述

沭阳某公司主要从事房地产开发、经营、建筑材料销售等商业活动，在其与张某商品房预售合同纠纷一案中委托百闻律师作为代理人。该案涉及发包人在建设工程施工合同履行过程中出具的房源确认单等文件的性质认定，百闻律师从二审程序开始介入本案，虽然二审与再审法院均未支持我方诉请，但我们仍然坚持向江苏省人民检察院申请民事检察监督，本案经江苏省人民检察院抗诉后获得全部改判，历经六年之久。该公司除了与张某存在此类纠纷外，还与多个主体存在类似纠纷，均以败诉告终，自本案改判后多个案件也纷纷出现转机，让公司免于陷入群体性纠纷，保守估计为公司挽回损失超过亿元。

二、案情简介

2011年至2013年，某公司作为发包方与承包人就住宅工程施工签订三份《建设工程施工合同》，约定工程款支付方式为承包人自愿将发包人的期房抵充一定比例的工程款，孙某为该项目实际施工人。为履行上述约定，某公司与承包人共同对抵充《房源表》签字盖章确认，该《房源表》记载了小区部分房号、销售面积、抵充房单价等内容。

2015年，原告张某起诉要求确认其与某公司之间存在商品房买卖合同关系，为此提交2014年4月22日及5月9日三份《确认单》以及三份银行查询单，拟证明其通过《确认单》与某公司就《房源表》中的数套房屋建立了商品房买卖合同关系，并向孙某支付了购房款300万元。一审、二审民事判决及再审裁定均认定《确认单》具有商品房买卖合同性质，张某向孙某支付的款项为购房款，委托人应当向张某交付房屋。但我方认为《确认单》确认的仅是优惠价格而非买卖关系，且某公司并未按约收受购房款，该《确认单》不是商品房买卖合同。

我方代理某公司向检察院申请监督，后检察院提出抗诉，法院裁定再审对一、二审错误认定的事实进行纠正，认为案涉《确认单》并未对某公司和张某之间互相承担的义务和享有的权利进行约定，不能据此确认某公司与张某之间存在商品房买卖合同关系；一、二审判决认定张某已支付案涉房屋的购房款证据不足，应予纠正。再审遂撤销一审、二审判决，驳回张某要求确认其与某置业公司成立商品房买卖合同关系的诉讼请求。

三、案例评析

本案难点颇多，主要体现在以下三个方面。

其一，本案诉讼程序复杂，审判监督程序功能得以充分发挥。本案经一审、二审、再审，后经人民检察院抗诉后获得全部改判，最终完成诉讼目标，切实发挥了审判监督程序的重要功能。

其二，本案对发包人在建设工程施工合同履行过程中出具的房源确认单等文件的性质认定提供了裁判思路。司法实践中存在大量类似的房源确认单案件。一方面，这些房源确认单大多数不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；另一方面，房源确认单持有人在不具备专业法律知识的情况下常将其视为与开发商之间的商品房买卖合同。这就要求法院结合房源确认单签订背景、各方履约情况以及案件诉讼情况查明各方的真实意思表示，并在此基础上对房源确认单的性质作出准确认定，该认定既要符合日常经验法则，又要兼顾各方当事人的利益平衡。

其三，本案关联类案众多，影响重大。该案的主要争议焦点是案涉《确认单》是否可以被认定为商品房买卖合同，进而某公司对《确认单》持有人负有交付房屋义务，后生效判决认定《确定单》不是双方之间的房屋买卖合同。虽本案标的仅300万元，但相同的确认单有数十张，因此如果该案不能通过再审改判，委托人因此而遭受的损失将超过亿元。代理团队为了取得最终的再审改判，坚持了六年，虽然经历的多个败诉的程序，但代理团队没有气馁，坚持正确的代理方法，打好扎实的基础，赢得了最终的再审改判。

四、律师建议

1.明确约定权利义务，规范经营合同。

本案核心争点为《确认单》性质系本约合同抑或预约合同，考虑到对该确认单性质认定产生重大分歧的重要原因之一是确认单内容约定不明，因此建议工程建设企业在类似经营活动中应当明确约定合同性质，以防范此类风险的发生。

2.严格审核交易相对方的履约能力。

本案中，争议发生的重要原因是交易相对方及孙某丧失履约能力，张某选择主张与某公司成立买卖合同以降低己方债权不能受偿的风险。因此，对交易相对人履约能力的审核是在经营过程中需要考虑的重要问题，若在明知相对方履约能力较弱的情况下，应通过要求其提供履约担保等方式减小交易风险。

关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》第177条、第218条（本案适用的是2017年7月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第170条、第207条）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

《商品房销售管理办法》第16条