违反商品房预约合同的损失赔偿范围可概括为“所受损失+所失利益”，“所受损失”主要包括订立预约支付的各项费用、准备为签订本约所支付的费用、已付款项的法定孳息以及提供担保的费用，以上损失应当赔偿已被普遍认可。然而，司法实务中对“所失利益”为何种利益、房屋差价损失是否属于“所失利益”看法不一。本文拟以近年部分高级人民法院与中级人民法院案例为出发点，归纳总结出对于上述问题的不同的裁判路径与尺度，为准确理解法律条文、拓宽创新代理思路提供参考。

江苏高院（2020）苏民申4434号民事裁定中认为“房价上涨的损失系本约合同中的可得利益损失，而案涉认购书系预约合同，如未达成本约，仅仅是丧失订立合同的机会，故刘雪源、孟抒未能与徐州华辰公司缔结商品房买卖合同的损失不能认定为本约合同履行后的房价上涨损失”，贵州高院（2020）黔民申1955号、安徽高院（2019）皖民申993号民事裁定直接以预约合同违约责任不包含可得利益损失为由驳回再审申请，温州中院（2021）浙03民终1392号、绍兴中院（2021）浙06民终429号、青岛中院（2021）鲁02民终10403号、苏州中院（2019）苏05民终9984号、无锡中院（2019）苏02民终5406号、宿迁中院（2020）苏13民终1776号民事判决亦持此观点。

这种观点的立足点在于毕竟预约不同于本约，如果支持信赖利益之外的其他利益，那么预约与本约的界限则难以区分，预约合同的制度优势亦难以发挥。当然，持此观点的法官也会判决违约方支付违约金或赔偿损失，数额往往与房屋差价存在一定差距，过去十余年房地产发展势头之迅猛有目共睹，核心楼盘甚至一日一价，故如此判决结果是否足以弥补守约方的损失需要打一个问号，如陕西高院（2019）陕民申674号民事裁定认为原判决酌定赔偿300000元不足以弥补购房人的实际损失故裁定再审。

在笔者看来，这一观点属于立法与司法最为自洽的观点。将预约违约责任“所失利益”限定在机会利益，避免了将其扩大至本约的履行利益所带来的与本约违约责任的混淆。对于机会利益的赔偿，笔者认为应当考虑诸多方面，比如双方认可的机会的先得及丧失机制、购房人购房及开发商售房机会的可替代性、守约方是否及时另觅机会防止损失扩大、双方对于把握交易机会所尽到的注意义务、机会的不确定性等。对此，北京高院（2018）京民终543号民事判决中对于机会利益损失的评判便十分有说服力，济南中院（2018）鲁01民终5520号案也采取此裁判思路。

需要澄清的是，对预约赔偿范围不应超过本约履行利益是司法共识，但其中的赔偿范围应当仅是指损失赔偿的计算方式及数额，并未改变赔偿利益的性质，即笼统的认为预约的赔偿范围包括本约的履行利益是不准确的。

南京中院（2020）苏01民终3154号、济南中院（2019）鲁01民终5541号、（2019）鲁01民终3507号、临沂中院（2018）鲁13民终2602号民事判决中认为房屋涨价是守约方对正常履行预约的预期，也是合同履行后可以获得的利益应当被支持。

根据笔者对持观点三的民事判决说理部分的研读，房屋差价虽然被冠以“可得利益损失”之名，但实则是何种损失尚不能定——相当一部分法官事实上是把房屋差价作为机会利益损失来考虑，囿于笔者并非案件亲历者无法准确还原裁判者思维，另外一部分法官是以预约的可得利益还是本约的可得利益来支持房屋差价损失尚不能定。

除了上述三种观点外，也有部分法官在判决中回避了这一问题，不对房屋差价属于何种利益进行评判，仅从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑包括房屋差价在内的案件具体情况并运用自由裁量权酌定损失赔偿数额，如福建高院（2019）闽民申4903号民事裁定、济南中院（2019）鲁01民终11660号民事判决。

裁判者对于预约的“所失利益”的内涵与外延受到地域、法院层级、具体案情、法官心证等多方面的影响，这也给代理工作带来了更多的不确定性和可能性。对上述裁判思路的评析仅为笔者个人观点，不代表有孰优孰劣之分，仅以此文抛砖引玉，不妥之处欢迎指正！