生效裁判法院：江苏省高级人民法院

所涉行业：建设工程施工

关键词：安置房回购、增改建计价、市场价

一、引言

建设工程施工领域有很多总价包干或整体回购案例，因施工过程中经常会出现大量设计变更或增项情况，结算时各方很容易就应否额外计价以及如何计价发生纠纷，此时施工企业往往处于不利地位。百闻所代理过一起安置房整体回购协议纠纷案件，帮助某置业公司挽回一千六百多万元损失。

本案系某区政府委托某城资中心向某置业公司整体回购安置房，后双方因超建安置房、增改建自行车库的回购价等问题发生纠纷，双方主张不同计价方式所得出的回购价差额高达上千万元，某置业公司在安置房工程建设及回购协议履行过程中已经损失惨重，自己及关联公司背负几千万贷款未能还清，企业生存举步维艰。起诉前，某置业公司多次向某区政府、某城资中心发文请求补偿回购差价，均被对方强势拒绝，某置业公司无奈只能提起诉讼。经过一审、二审代理，百闻所最终实现逆风翻盘，法院改判支持某置业公司的主张，为某置业公司挽回巨额损失。百闻所也以其高品质的法律服务赢得了某置业公司的信任。

二、案件症结

本案症结在于应采用何种计价方式计算超建安置房、增改建自行车库的回购价款。一审法院以成本价计算安置房超建面积、沿街商铺底层后半部分改自行车库面积、汽车库改自行车库面积的回购价，以协议价计算增建自行车库面积回购价，故而未支持某置业公司的诉讼请求。

事实上，无论是成本价，还是协议价，均与当时的市场价差距甚远。若以成本价或协议价计价，将让某置业公司遭受巨额损失，对其极其不公。

三、百闻所的代理思路

百闻所认为，超建面积安置房和增改建自行车库应按市场价计算回购价。

首先，超建安置房和增改建自行车库均属于回购协议规划设计范围以外，回购协议没有约定该情形如何结算价款，应按照市场价计价。

其次，某置业公司对超出规划范围建设安置房没有过错，反而因超建面积减少了本应通过建设销售商品房而获取的利润。

最后，增改建自行车库亦非某置业公司自愿或双方当事人重新达成的合意，而是某区政府妥协于案涉小区安置户闹事，要求某置业公司增改建自行车库，实际明显超出正常停车需求，相关损失不应由某置业公司承担。

四、百闻所的代理工作

本案属于比较少见的疑难复杂案件，关于安置房整体回购后的增项如何计价问题当时并无类案可供参考，百闻所在案件代理过程中深入挖掘探究可能的事实和理由，为此做了大量工作，包括前期沟通了解案件事实、收集整理基础材料、梳理事实逻辑并进一步固定证据、开展多轮团队专题研讨会议、组织模拟法庭对抗、参加庭审活动等等，期间撰写的各类法律文书不胜枚举，某份关键法律文件交叉修改了26版之多。针对本案如何计价的症结，百闻团队撰写了多份专题研究报告，深耕细耕细节问题，做到无懈可击。对于增加自行车库面积是否属于协议范围内这一争议较大的难点，百闻团队查阅了大量自行车库建筑设计规范文件，得出仅有2辆/户要求，又实地查看自行车库实际使用情况，发现已建自行车库完全超出居民使用需求，甚至很多居民都将其用于居住或堆放杂物，说明对方要求增改建自行车库非必要不合理。凡此种种，可见律师代理工作之深、透、实。从Alpha系统统计的工作计时可以看到，本案代理工作用时近1500个小时，按每天工作8小时计算，相当于一个人连续工作超过半年多。

本案二审开庭前，百闻律师针对各项诉讼请求采用的具体计算方法及所依据的事实和法律均做了充分的开庭准备，每个数字都下足功夫，做到有理有据。庭审中，百闻律师不仅快速、准确回答了庭审提问，在庭后仍持续跟进代理工作，向法院提交了关于各项诉讼请求更精细直观的计算方法及其理据的书面材料，以减轻法官计算负担，在诉讼的各方博弈中掌握主动。

五、二审裁判结果

二审判决最终支持某置业公司关于超建面积安置房、增改建自行车库回购的差价补偿及可得利润损失赔偿，接受了百闻律师主张采用的相关价款计算方式，仅在选取每平方米市场价时酌情做了些微调整。值得一提的是，二审判决计算超建面积安置房采用的每平方米市场价与百闻律师主张的市场价仅有1元之差。本案二审判决确定的差价补偿及赔偿的具体金额也与百闻律师主张金额大体相当。

六、律师建议

1.合同履行过程中若存在意思变更、项目增减等情形，履行义务方应及时和相对方沟通维权留痕、双方一致意见要经对方签章确认，避免让自己陷入不利境地。

本案中，超建面积安置房和增改建自行车库都是签订回购协议时未考虑到的内容，若按协议约定价格回购，计取回购价款过低，将产生对某置业公司极其不公的结果，因此合同当事人签订合同时应尽可能预想合同履行过程中可能发生的情形，并将其囊括在内；若当时未约定，亦应在发现问题的第一时间提出，积极主动寻求解决方式，并注意沟通过程留痕，以减少事后争议。

2.日常交易难免会遇到强势相对方，相对方提出的交易条件或在合同履行过程中作出的意思变更往往对己方非常不利，若一味妥协很可能被认为是双方协商后的一致意见，会让己方陷入被动局面，一旦发生纠纷很难维权，此时更应该审慎考虑相对方提出的交易条件及意思变更，及时明确表达己方意见并确定相关问题的处理方式。

本案中，某区政府、某城资中心要求增改建自行车库，这必然会让某置业公司损失相应部分的销售利润，为避免争议，某置业公司应在改建之初就和某城资中心确定相关补偿标准及金额；对于某城资中心要求某置业公司就相关损失报审成本，某置业公司更应及时明确报审成本只为说明损失情况而非同意以评审成本价确认回购价，避免报审成本被认为合意以成本定价。

3.企业对外经营签订合同时，应重视合同签订主体，签约主体是最直观的合同权利义务承担主体，按照合同相对性原则，合同很难对非签约主体产生拘束力。

本案实际是某区政府委托某城资中心回购某置业公司建设安置房，但回购协议系由某城资中心和某置业公司签订，法院认为某区政府并非合同当事人而免于其承担合同责任。因此，企业在签订合同时应审慎查看合同载明的合同主体及签章主体，避免错漏，否则将很难突破合同相对性，要求全部合同相对方承担合同责任。