生效裁判法院：江苏省高级人民法院

所涉行业：房地产、建设工程

关键词：买卖合同纠纷；职务代理；实际施工人

01 案例概述

某建设公司主要从事房地产建设工程业务，在其与谢某某买卖合同纠纷一案中委托百闻所律师作为代理人。该案涉及谢某某与某建设公司签订并履行《工程承包协议》时向某物资公司采购物料的身份认定等问题。

百闻代理团队从重审一审程序介入，历经胜诉、被改判，经过四年多的努力，终于通过再审程序成功改判，为某建设公司挽回巨大损失。

02 案情简介

2010年某建设公司作为项目承包人与谢某某就某房地产工程项目签订了《工程承包协议》，由谢某某对该项目部分工程进行施工，工程建设过程中谢某某向某物资公司采购物料。

2015年某物资公司因谢某某欠付货款起诉谢某某及某建设公司，要求谢某某向某物资公司购买物料的法律责任由某建设公司承担。

本案的一审、二审法院归纳的争议焦点为：谢某某在项目施工中身份的认定，其采购物料的行为是否构成某建设公司的职务代理或表见代理。

一审法院认为其作为项目的实际施工人行为不构成职务代理，借条与物料欠款间不存在关联性；二审法院认为谢某某出具的借条基础关系为买卖合同关系，其在该项目上能够代表某建设公司，某建设公司应承担还款责任。

再审阶段法院调整争议焦点为：

一、谢某某出具的借条所载款项是否为谢某某为案涉工程购买物料所欠货款？

二、对于谢某某向某物资公司购买物料的行为，某建设公司是否应当承担法律责任？

经审理后认定：

一、谢某某出具的借条所载款项，不足以认定为其为案涉工程购买物料所欠货款。

二、谢某某向某物资公司购买物料行为的法律责任不应由某建设公司承担，因此改判驳回某物资公司关于某建设公司的诉讼请求。

03 案件评析

建工类案件普遍存在各类凭证材料纷繁、各方法律关系复杂等特点，而法院更倾向于简单处理，一旦作出不利认定，改判的难度将非常大，但是代理团队对案件做精做细，归纳十个争议焦点：

代理团队围绕以上争议焦点从事实根据到法律依据，进行细致入微的分析，形成近三万字的开庭准备。

以谢某某系实际施工人还是某建设公司工作人员这一争议焦点为例，代理团队从注册上、形式上、实质上、当事人认知上等多个方面分析判断谢某某系实际施工人。再以谢某某向某物资公司购买物料是否为职务行为这一争议焦点为例，代理团队从法律出发，分析职务代理的深层特点“受到劳动法律关系约束、法律地位不平等、具有一定的从属性、一定的稳定性、持续性”，继而判断谢某某不具有相应特点、不是职务行为；谢某某购买材料的行为也并非是职权范围内的事项；谢某某未以某建设公司名义实施买卖行为等，系以个人名义实施相关行为。十个争议焦点均作要素化、细节化处理，有理有据有节。

事实上，再审法院归纳的争议焦点实质内容与代理团队不谋而合，通过代理团队的扎实的代理工作最终再审法院接受了我方观点，认定谢某某向某物资公司采购的行为并不构成职务代理，某建设公司不需要承担谢某某购买物料的法律责任。

04 律师建议

1.在合同履行过程中，应注意形成并保留书面证据材料

本案发生纠纷的原因之一就是某建设公司对谢某某的授权不明确，如果某建设公司在合同履行过程中有出具给谢某某得授权委托书且明确了谢某某的权利范围，无论在合同履行中还是在诉讼中应当都会对某建设公司大有裨益。

另外本案审理中一大争议焦点就是某建设公司与谢某某之间的工程款结算是否已经完毕，是否已经不再欠付工程款，因某建设公司无法出具双方结算的凭证，谢某某又矢口否认已经付清，导致法院在审理中天然的会倾向于保护“善意第三人”某物资公司的利益，为某建设公司合法维权增加了很大难度。因此在合同履行过程中形成并保留好书面证据材料非常重要。

2.如再出现挂靠情形，需加强对挂靠人和资金的管理

本案物料实际用在某建设公司承建的工地上，这一事实在审理中会产生对该公司不利的价值判断。应注意当出现挂靠情形时，某建设公司应对重要物资的款项支付严格把控，并函告相关供应商告知挂靠人与该公司的职责分工，在合同履行完毕后，某建设公司应保留一定数额的保证金至工程竣工后3年诉讼时效届满，以减少因挂靠给该公司可能造成的巨额损失。

3.持续加强法治投入

案涉合同履行初期某建设公司在法治建设和风险防范方面的投入明显不足，在纠纷处理过程中，该公司强化法治观念、引进专业法律人才，纠纷处理能力有了显著提高，为案涉纠纷的顺利解决提供了重要的支持作用。